Huizenprijzen hangen beperkt samen met woningtekorten

De stijging van huizenprijzen hangt in belangrijke mate samen met de toegang van kopers tot steeds goedkopere financiering. Dit stelt DNB in een recent verschenen rapport waarvoor zij onder andere data van het CBS en zichzelf gebruikten.

De kapitaalmarktrente is de afgelopen decennia trendmatig gedaald door internationale economische ontwikkelingen. Hierdoor is ook de Nederlandse hypotheekrente scherp gedaald, van gemiddeld 7% in 1995 tot circa 2% nu. Naarmate de hypotheekrente daalt kunnen huishoudens bij dezelfde maandlasten hogere hypotheken afsluiten, en dus meer bieden voor eenzelfde woning. Bovendien kunnen ook vastgoedbeleggers bij lagere rentes en de lagere rendementseisen die daarmee samenhangen hogere prijzen betalen. De contante waarde van te ontvangen huurbetalingen wordt bij een lagere rendementseis immers hoger, zodat de beleggingswaarde van woningen stijgt door verdisconteringseffecten. 

Maximale leenbedrag gestegen
Huizenprijzen stegen de afgelopen 25 jaar sterk en sloten aan bij de ontwikkeling van inkomensnormen voor hypotheken en het resulterende maximale leenbedrag. Dit maximale leenbedrag is de afgelopen jaren toegenomen doordat inkomens stegen en hypotheekrentes daalden. Daarnaast werd het maximale leenbedrag beïnvloed door wijzigingen in de inkomensnormen van het Nibud.

Hypotheken doorgaans dicht bij het maximum
Dat huizenprijzen en het maximale leenbedrag een sterke samenhang vertonen is niet verrassend: het overgrote deel van de huizen in Nederland is met een hypotheek gefinancierd, en relatief veel huishoudens (zowel starters als doorstromers) sluiten een hypotheek af die dicht tegen hun maximum aanligt. Behalve door de bovengenoemde verdisconteringseffecten, die de beleggingswaarde van een woningen kunnen opdrijven tot boven de financieringsruimte van de meeste huishoudens, komt dit ook door de fiscale bevoordeling van hypotheekschulden en van vermogen in de eigen woning. Huizenprijzen werden de afgelopen decennia dan ook sterk gedreven door de leenruimte van huishoudens. Op de kortere termijn kan de prijsontwikkeling hiervan afwijken, bijvoorbeeld door zorgen van huishoudens en beleggers over hun toekomstige financiële situatie.

Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar. Het rapport toont het woningtekort vanaf 1945 tot nu (als percentage van de het totale aantal woningen) en het prijsniveau van koopwoningen (na correctie voor inflatie).

Altijd al sprake geweest van woningtekort
Het eerste dat opvalt, is dat historisch gezien altijd sprake is geweest van een woningtekort. De definitie van het woningtekort is over de tijd echter wel veranderd: tot voor kort was deze vooral gebaseerd op woonwensen van huishoudens die werden afgeleid uit enquêtedata, nu vooral op het verschil tussen aantallen huishoudens en woningen. Op dit moment is het tekort gelijk aan 331 duizend woningen, ofwel 4,2% van de woningvoorraad.

Extra woningen geven geen tegenwicht aan stijgende prijzen
Hoewel de bijdrage van dit woningtekort aan de hoge prijsniveaus moeilijk te meten is, suggereren empirische schattingen (voor zowel landen met woningtekorten als -overschotten) een relatief geringe omvang: van het inlopen van het huidige woningtekort met 1 procentpunt (ongeveer 80 duizend woningen extra bovenop de groei van het aantal huishoudens) zou een 1 tot 2% lagere woningprijs mogen worden verwacht. Overigens blijkt het inlopen van het woningtekort in de praktijk niet eenvoudig, wat de mogelijkheden verder beperkt om op die manier tegenwicht aan de gestegen prijsniveaus te bieden.

EnthousiastObjectiefDiscreetAccuraat